Addio perizie generose le banche cambiano metodo per valutare l'immobile da finanziare
di Rosa Serrano
Affari & Finanza - La Repubblica
Lunedì 21 novembre 2011
Stop alle perizie "generose". Le banche hanno scelto la linea del rigore nella
concessione dei mutui ipotecari per acquistare casa. Se in passato, in molti
casi, il perito incaricato della valutazione dell'immobile certificava un
valore "gonfiato" per permettere al mutuatario di ottenere un finanziamento
"robusto" che, oltre a supportare la compravendita permettesse, ad esempio, di
coprire le spese notarili, ora il sistema bancario ha deciso di applicare
regole rigide nella valutazione dell'immobile da ipotecare. In pratica, si è
passati dal valore di "mercato" dell'immobile oggetto di perizia ad un valore
di "credito ipotecario". Il primo concretizza le aspettative di realizzo del
proprietario in caso di vendita dell'unità immobiliare. Il secondo esprime,
invece, un valore prudenziale dell'immobile. «Nell'attuale situazione del
mercato dei mutui - spiega Alessandro Ghisolfi, responsabile ufficio studi di
Tree Finance - la valutazione dell'immobile per il quale viene richiesta
l'erogazione di un mutuo è sicuramente un punto fondamentale sul quale le
banche stanno ponendo molta più attenzione rispetto al passato. Ne è una
riprova il fatto che sempre più istituti di credito prima di avviare la pratica
per la concessione del finanziamento pretendono una perizia preventiva da parte
del loro perito che, sovente, risulta di valore inferiore rispetto al prezzo
pattuito fra venditore ed acquirente nell'ordine del 5%-10%». Nel frattempo, il
mercato dei finanziamenti immobiliari ha registrato un'importante novità: con
il fine ultimo di assicurare la stabilità dell'industria bancaria, l'Abi ha
varato proprie linee guida per la valutazione degli immobili in garanzia delle
esposizioni creditizie volte a garantire trasparenza, omogeneità di approccio,
nonché il riferimento a standard valutativi riconosciuti a livello
internazionale. «La differenza sostanziale fra le perizie tradizionali e quelle
effettuate seguendo gli standard Abi - spiega Stefano Magnolfi, direttore Real
Estate services di Crif - è rappresentato dal fatto che il metodo di stima
viene formalizzato e tutte le assunzioni debitamente documentate. Questo
approccio dovrebbe garantire che periti diversi valutando il medesimo immobile
arriverebbero alle medesime conclusioni e a stime dell'immobile sostanzialmente
identiche o quanto meno vicine tra loro». A suo avviso, la standardizzazione
del processo di valutazione consente di eliminare l'eccessiva soggettività del
singolo perito e di prendere in considerazione in modo strutturato, sistematico
ed esplicito tutta una serie di parametri codificati. Il sistema "valutazioni
immobiliari" ha visto la costituzione nel 2010 di Assovib (l'associazione delle
società di valutazioni immobiliari per le banche) da parte di Crif Services,
Pirelli RE (ora Prelios), Praxi e Reag4loans. Complessivamente, nel 2010 i soci
di Assovib hanno effettuato circa 210.000 valutazioni su immobili offerti a
garanzia di finanziamenti rappresentando, quindi, una quota significativa del
mercato. Francesco Francese, segretario generale di Assovib segnala che le linee
guida Abi sono state formalizzate nel novembre 2010; conseguentemente, la
stretta sulle perizie non è funzionale alle linee guida che sono semplicemente
dei principi di carattere generale ai quali le banche possono adeguarsi
volontariamente. Mediamente sul mercato il costo di una perizia realizzata
seguendo gli standard Abi si aggira intorno ai 300 euro. «Le perizie poste in
essere a seguito delle operazioni di surroga - spiega Mario Breglia, presidente
di Scenari Immobiliari - hanno evidenziato, in molti casi, valori inferiori a
quelli indicati nella perizia del mutuo iniziale. Ora, con il varo delle linee
guida Abi, società specializzate hanno definito perizie standardizzate che
usano e adattano data base di valori di mercato (Omi, Scenari Immobiliari,
Nomisma) che hanno ridotto la discrezionalità del singolo perito riducendo,
così, il rischio di finanziamento da parte della banca». Luca Dondi,
responsabile area Real Estate di Nomisma evidenzia che il "metodo" Abi risulta
di difficile applicabilità su una parte non trascurabile del territorio
italiano: circa due terzi delle compravendite annue si concentrano in meno di
1.300 comuni, al punto che l'Agenzia del Territorio riesce solo per tali
mercati ad effettuare un aggiornamento della base dati, avendo come riferimento
transazioni effettivamente avvenute. Rimane, pertanto, una vasta area del
territorio in cui la movimentazione del mercato risulta inadeguata. «E anche
con riferimento ai contesti territoriali caratterizzati da un più elevato
numero di compravendite - continua Dondi - l'indisponibilità di un database
pubblico riportante gli effettivi valori di scambio di un mercato
parcellizzato, rappresenta un ostacolo non trascurabile». Sul punto, Magnolfi
evidenzia che il prossimo passo verso una piena applicazione del codice Abi è
rappresentato dal fatto che l'Agenzia del Territorio dia maggiore trasparenza
alle informazioni sui prezzi dichiarati in atto di compravendita perché, al
momento, questo dettaglio non è fruibile in via telematica e, quindi, all'atto
pratico sostanzialmente non utilizzabile dagli operatori professionali. In
sintesi, dunque, ancor prima che delle banche dati sui prezzi medi degli
immobili sarebbe utile avere anche nel nostro Paese la disponibilità di
informazioni puntuali e dettagliate sui singoli atti di compravendita. Questo
fatto darebbe un contributo concreto alla maggior trasparenza e alla
modernizzazione dell'intero settore.
Nota: il contenuto del documento deve essere interpretato in relazione al periodo
in cui è stato redatto.
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