Tra urbanisti e finanza un rapporto da troncare
di Carlo ALberini (Architetto-Urbanista, Professore di Urbanistica Università di Firenze)
Affari & Finanza - La Repubblica
Lunedì 5 ottobre 2009
Crisi subprime, crollo dei valori immobiliari, aumento del numero dei pignoramenti, vendite sottocosto a Miami
e nelle capitali dell'Est Europa, saldi anche nei blasonati Hampton di Mr. Madoff. Questi i risultati della
più importante crisi economica che si sia mai registrata contemporaneamente a livello globale. Ma se fosse
anche colpa degli urbanisti? Già, perché attingendo alla definizione che viene proposta dalla Treccani, alla
voce urbanistica leggiamo: complesso delle attività di studio e di progettazione dell' ambiente, finalizzate
al controllo e all'organizzazione dell'habitat urbano. Se questa è la mission della disciplina, allora qualche
responsabilità si deve togliere ai maghi della finanza per darla anche ai maghi dei piani regolatori. In molte
parti del pianeta negli ultimi anni si è assistito al lancio di numerose iniziative volte alla realizzazione di
nuove città, per lo più i progetti sono stati firmati dai grandi nomi dell'architettura e dell'urbanistica e
finanziati quasi sempre dal petrolio che era saldamente attestato ben sopra i 140 dollari al barile. Nelle
capitali mondiali della finanza i valori e il numero dei progetti dei luxurycondo dovevano essere aggiornati
almeno una volta al mese. Il mondo occidentale di oggi non è come l'Italia degli anni passati dove in una
notte si tirava su un intero palazzo abusivo. Oggi i progetti si basano sugli strumenti di pianificazione,
sulle decisioni degli urbanisti che quei piani disegnano e dimensionano e sui voti dei politici che tali piani
chiedono e alla fine approvano. Il gioco sembra essersi rotto. Si è forse riusciti nell'opera sovrumana di
soddisfare, nel volgere di pochi anni, l'intera domanda di nuove iniziative immobiliari? Probabilmente no.
L'innato desiderio che l'uomo ha di migliorarsi e di innovare lasceranno certamente spazio per nuove iniziative
che continueranno a garantire discreti margini per dare avvio a nuovi ed entusiasmanti progetti di new town o
per realizzare macro interventi a scala urbana. Ciò che appare del tutto evidente è la generale revisione dei
criteri che guideranno la selezione degli operatori finanziari accreditati, così come dei mix funzionali e
delle dimensioni spazio-temporali degli interventi che, molto probabilmente, non potranno essere uguali a
quelli che abbiamo conosciuto sino a ieri. L'urbanistica militante, che negli anni Settanta lottava
ideologicamente contro la rendita, immaginando che non potesse essere appannaggio del singolo dovendo finire
interamente a favore della collettività, dopo aver valutato i risultati (mancati) degli sviluppi urbani degli
ultimi trent'anni ha immaginato di dover pragmaticamente scendere a patti col "nemico". Nel corso degli ultimi
dieci anni, per contro, l'urbanista sembra essersi illuso di poter pianificare e gestire lo sviluppo delle
città, in maniera innovativa, abbandonando in parte la sua complessa cassetta degli attrezzi necessaria di
continui aggiornamenti, favorendo a questa lo strumento che forse meno sapeva utilizzare: la finanza. Ecco
allora nascere nuovi termini, propri del fare urbanistica: perequazione, concertazione, flessibilità,
attuazione, project financing, fondi immobiliari, cartolarizzazioni, valorizzazioni immobiliari, real estate,
fondi sovrani, ecc. Come sempre, dietro tutto questo stava sempre la stessa cosa: la rendita, attualizzata
alla globalizzazione e cavalcata come nuovo strumento utile per perseguire gli obiettivi dei piani. Fino
all'Ottocento e alla rivoluzione industriale le città si sono trasformate ed evolute nel corso dei secoli;
dalla Parigi di Hausmann di metà Ottocento sino alla fine degli anni Ottanta del Novecento le città si sono
trasformate nel volgere dei decenni. Nel corso degli ultimi anni le città avevano pianificato la propria
evoluzione, ipotizzando anche di poter modificare la propria natura e le proprie vocazioni storiche, nel
volgere di un singolo ciclo amministrativo. Ecco allora i progetti per Milano: Aree Falck, Santa Giulia, City
Life, area Rogoredo, ecco affacciarsi nei Cda delle grandi banche e negli studi dei sindaci gli immobiliaristi
rampanti, invitati a "risanare" quelle parti deboli del tessuto urbano e a garantire la realizzazione dei
sogni di sviluppo dell'amministratore di turno. La finanza è aleatoria e le città sono un fatto complesso, le
casse si sono svuotate, ma i problemi delle città sono spesso rimasti gli stessi. Se gli urbanisti tornassero
a capire e a comprendere i fenomeni dei quali si debbono interessare e avessero il coraggio di uscire dagli
studi per tornare a faticare, impiegando il tempo vivendo le città piuttosto che facendo render sempre più
glamour privi di legami con i luoghi, faremmo certamente del bene per la categoria, per l'economia globale,
ma soprattutto per la vivibilità delle nostre città. In fondo, in questi ultimi anni siamo stati noi a dire al
mercato che c' era sempre spazio per un nuovo progetto, per un nuovo resort, per una nuova città, per la
crescita dei volumi edificabili tutti in grado di garantire rendimenti dei capitali investiti nell'ordine del
78%. Forse avremmo dovuto essere più sinceri e dire che, molto probabilmente, un giorno, quel gioco di
monopoli si sarebbe bloccato perché tutti quegli spazi prima o poi, dopo averli costruiti, li devi anche
vendere, ma per far ciò non ci si deve dimenticare che tutto ha un limite. Del resto è la ferrea regola del
mercato che regola domanda e offerta.
Nota: il contenuto del documento deve essere interpretato in relazione al periodo
in cui è stato redatto.
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